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婚前房产转化的拆迁安置房离婚时如何分割



一、   案例简介
原告田某(女)与被告雷某(男)于2004年10月登记结婚,婚后未生育子女。婚后双方常因为家庭琐事发生争吵,田某诉至法院,请求解除双方婚姻关系,并依法分割夫妻关系存续期间共有财产。雷某同意离婚,但就财产分割双方难以达成一致意见。主要分歧在于:雷某婚前所建的位于重庆市南岸区新民村宅基地上的三间平房在2009年被拆迁后,开发商以较低的优惠价安置补偿的一套面积为127.71平方米的现房应当如何分配?
二、案例解答
该拆迁安置房包含“物”与“人”双重因素,系由雷某个人财产与夫妻共同财产组成,双方均应分得适当份额。
    三、案例分析
该拆迁安置房系雷某婚前所有的房屋被拆迁后,利用开发商的拆迁补偿款,以安置优惠价格购买而来,因此该拆迁安置房包含了补偿款与优惠价两层因素。
首先分析补偿款性质。补偿款是拆迁人给予原房屋所有人因房产被拆的补偿,主要包括原房屋评估总价值、装饰补偿金、搬迁补助费、搬迁奖励等,故该补偿款是由被拆迁房屋转化而来。根据物权效力的延伸理论,婚前财产并不因财产形式的变化而改变其性质,因此雷某婚前所有的房屋被拆迁后所得的补偿款仍属于雷某个人财产。
再来分析优惠价性质。目前,我国农村宅基地上的房屋被拆迁后,一般都采取补偿款与优惠价安置相结合的办法,既一方面根据被拆迁人原有房屋的具体价值给付相应补偿款,另一方面根据原有房屋居住人口确定被拆迁人所能够以优惠价计算的安置房面积。可见补偿款是对物的补偿,而优惠价则是对人的安置。开发商允许被拆迁人根据人口数以优惠价购买安置房,实际上是一种变相的对人的补偿。由于这种补偿发生在雷某与田某婚姻关系存续期间,即按照雷某婚后计算的人口确定,故田某也作为居住人口之一属于被安置对象,该安置房也包含了田某“人”的因素,因此,该安置房并不完全属于雷某个人财产。由于该拆迁安置房系因拆迁雷某婚前房屋后,通过对物的补偿和对人的安置两种方式转化而来,因此该安置房的价值应由两部分组成:一是对物的补偿,形式为拆迁补偿款;二是对人的安置,形式为安置优惠价,即购房者可以比市场价购买少交的那部分房款。因此,该安置房价值成分中,房屋拆迁补偿款,属于雷某个人财产,因优惠价购买少交的那部分房款,应为雷某与田某的夫妻共同财产。对于夫妻共同财产,因雷某与田某并无特别约定,故原则上应当予以均分。



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