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房产证有第三人名字离婚时该如何处理


案情:
    协议人:张某,女,住浙江省某市。
    协议人:郑某,男,住上海市某区。
    原告在上海上大学期间认识了郑某,大学毕业后两人即办理了结婚登记手续。婚后张、郑两人购买了位于上海市某区的一套房产,在办理产证的时候,考虑到郑某的父母与张、郑两人住在一起,所以产证上登记了四个人的名字:张某、郑某和郑某的父母。
    2005年 张、郑两人离婚。在离婚案件审理的过程中,关于房产的问题,法院认为系争房产有案外人郑某父母的份额,法院不宜在离婚案件中予以处理,因此要求当事人另案 进行析产诉讼。此后,由于种种原因,张某撤回了离婚诉讼。但是撤诉后,张、郑两人的感情没有出现任何好转迹象。半年后张某再次提出离婚。因为考虑到要进行一次离婚诉讼、一次析产诉讼,所以张某主张双方能够协商解决问题。2006年2月,两人达成一致意见,女方放弃系争房产中所享有的份额,男方补偿女方20万 元折价款。双方在离婚协议书上签了字,其中关于房产的问题双方是如下约定的:位于上海某区某路某小区的一套房产共有人为张某、郑某、郑某某(郑某的父 亲)、沈某(郑某的某亲),离婚后张某放弃该房的产权份额;男方一次性支付女方折价款二十万元。两天后,双方持该份协议到民政局办理离婚登记手续。

 

审理结果:
    民 政部门的工作人员,审查了双方的证件和协议书后,给出的答复是:因为房子上有第三人的份额,因此认为张、郑两人不能再离婚协议书中对该房作出处理约定。 张、郑两人自然不服,表示不能认同,民政工作人员给出的答复是,对这样的房子,法院都是要求双方在离婚案件之外另案起诉,那么自然双方也不能在双方的离婚 协议中对该房做出分割约定。因为在第一次诉讼的时候法院确实是向民政工作人员说的那样要求另案诉讼的。所以,张、郑二人也认可了民政局的做法,只好将房产 问题制作成补充协议,才得以办理离婚登记手续。
    领 取了离婚证之后,郑某、张某和郑某的父母又到银行作了抵押人变更手续。并持变更了的银行贷款资料到房产交易中心作产权证变更手续。在办理变更手续的时候, 张、郑两人又遇到了麻烦,税收部门要求两人缴纳一定的税费,但是张、郑两人认为夫妻之间的变更,不需要缴税,因此不同意缴纳。但是税务部门的工作人员称, 他们这样的份额变更不完全属于夫妻之间的产权变更。为早日解决问题张、郑两人按照交纳了一定的税费后,才办理的产证变更手续。

 

律师分析:
    这一案件双方当事人是以协商的方式结决问题的,在整个过程中,双方当事人不论是在第一次诉讼阶段还是民政局办理离婚登记阶段以及后来的房屋变更过户阶段,都遇到了不少的问题:
1、法院为什么要求两人另行提起析产之诉?
2、民政部门拒绝双方在协议中对系争房产做出处分是否合理?
3、为什么房产交易部门认为案中的变更不属于夫妻之间的变更,因而要求缴税?
    关于第一个问题:法院为什么要求两人另行提起析产之诉?
    因为离婚案件是要解除双方的夫妻关系,同时就双方的共同财产作出分割。如果房产证上有第三人的名字,那么这套房子就不是夫妻双方的共同财产,对这套房子的 分割有可能牵涉到第三人的利益,这牵涉到两个法律关系,因此法院会要求当事人双方另行进行析产诉讼,而不会在离婚案件中对这样的房子作出判决。
    但是,是不是法院不在离婚案件中进行处理,民政部门也可以拒绝当事人在离婚协议中对该系争房产做出约定呢?这就牵涉到第二个问题:民政部门的拒绝是否合理?
    答 案是民政部门的拒绝是不合理的,双方当事人在协议中并未对其他人的权益构成侵害,当事人只是对房产中自己的份额作放弃处理,并将该份额转移到另一方的名 下,当事人处分的只是该套房产中属于夫妻俩人的份额,并不是该套房子的整体份额,并不会对第三人的权益构成侵害,所以民政部门不能以该房有第三人份额而拒 绝当事人双方在协议中对属于自己的份额作出处分。
    再分析一下民政部门的答复,是不是法院不一案进行审理就能成为民政部门拒绝的理由呢?在这一点上,民政部门的工作人员没有看到问题的全部,因为法院审理案件 要求一个案子仅就一个法律关系进行审理,并且析产诉讼属于确权之诉,它与离婚案件不属于一种诉讼类型,所以法院不在一案中予以审理,但是法院并不是不受 理,而是另案审理,而对另案的析产诉讼,法院也允许当事人之间协商解决。在这种情况下,民政部门的拒绝,实际上剥夺了当事人在民事案件中的意思自由,所 以,民政部门的拒绝是没有道理的。
    第三,为什么本案当事人办理产证变更还需要缴税?
    按 照法律规定,夫妻因为离婚而对共有的房屋产权进行变更时,不需要缴纳那几万元的税费,只需要交纳几百元的手续费、工本费即可。因为对本来就共同拥有房屋产 权的夫妻来说,产证的变更既不是买卖也不是赠与,而只是不得房一方自己的财产形式由产权份额转换成现金,这不牵涉到任何形式的交易(买卖或赠与),因此国 家对这一行为是完全免税的。
    但是,本案房产交易中心的做法也没有错。原因即在于双方的协议表述上存在问题,按照本案双方的表述:女方放弃产权份额。在这种没有指明受与人并且产证上有四个人的情况下,法律认定是其余三人共同受让该份额,因此张某1/4的产权由其余三人共同受与,各得1/12,郑某受与的1/12是免税的,但是郑某父母各受与的1/12就不属于夫妻之间的变更,因而对这两份1/12的产权交易,需要缴纳相应的税。其实要解决这一问题也很简单,只要张、郑两人在“女方放弃产权份额”后加上一句“放弃的份额由男方受与”即可。这样问题就得以解决,就可以完全免税了。



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