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婚后按揭房产离婚时分割计算方法


根据《婚姻法》第17条之规定,结婚之后所购买的房屋不管登记在夫妻一方还是双方名下都属于夫妻共同财产(婚姻法司法解释三第7条规定的一方父母出资购房产权登记在其子女名下的房产除外)。
婚内按揭购房当然也是属于夫妻共同财产,但是按揭购房还有一笔共同的债务,也就是未偿还的银行贷款属于夫妻共同债务,那么当夫妻双方离婚时该未偿还完贷款的房产该如何分割呢?经过笔者对同类案例的研究,司法实践中主要存在以下三种分割方式(以下均按夫妻双方各占50%的原则性分割来计算):
第一种分割方式
由分得房产一方负责偿还剩余银行贷款及利息,并给付另一方的补偿房款,计算公式为:(房屋增值+已支付房款)×50%,这里的房屋增值有两种算法,第一种可申请评估机构评估,第二种可由(房屋现值-购房时价款)得来;已支付房款包括已支付的首付和已还贷的本息。
类似案例:欧阳某诉於某离婚案出自《中国法院2013年度案例·婚姻家庭与继承纠纷》
判决原文:由于双方主张该房屋的所有权,鉴于购买该房屋的首付款51408元和自2008年12月至2011年2月所归还的银行贷款本息21114.16元,主要是原告用其婚后打工的积蓄和原告姐姐的部分借款支付的,故原告要求房屋归其所有,应当予以支持。但原告应支付相应的房屋价款77057.08元{计算方法:房屋增值81592元(房屋现有价值250000元-购房时价款168408元)+已支付房款72522.16元=154114.16元,各人分占77057.08元}给被告,剩余银行贷款由原告负责偿还。
第二种分割方式
由分得房产一方负责偿还剩余银行贷款及利息,并给付另一方的补偿房款,计算公式为:(房屋现值-尚欠银行按揭贷款)×50%,房屋现值可由评估机构评估,也可由夫妻双方同意确认。
类似案例一:叶某某与黄某某离婚纠纷案出自惠州市中级人民法院(2015)惠中法民一终字第188号
判决原文:惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院认为:1、房屋问题。《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第13条规定,对不宜分割使用的夫妻共有的房屋,应根据双方住房情况和照顾抚养子女方或无过错方等原则分给一方所有。分得房屋的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下,应照顾女方。本案中涉案房屋系原、被告双方在婚后购置,属于夫妻共同财产。原、被告均同意确定房屋总价值为815000元,房屋及现有家具家电均归原告叶某某所有,扣除该房的银行按揭贷款及夫妻共同债务之外,房屋剩余价值由原、被告双方平分(由房屋所有人叶某某向黄某某支付对价),拖欠的银行债务、物业管理费及其他费用由叶某某承担,对此本院予以准许。截至2014年11月10日止,涉案房屋尚欠银行按揭贷款411740.95元(其中公积金贷款342169.38元,商业贷款69571.57元)。故扣除该房的银行按揭贷款411740.95元之外,房屋的剩余价值为403259.05元(815000元-411740.95元)。又根据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第8条“夫妻共同财产,原则上均等分割”的规定,对于涉案房屋的剩余价值原告叶某某与被告黄某某分别享有50%的权益,即201629.5元(403259.05元÷2)。故由房屋所有人(即原告叶某某)支付被告黄某某产权对价201629.5元。
惠州市中级人民法院维持原判,驳回上诉。
类似案例二:严某甲与李某甲离婚纠纷案出自深圳市中级人民法院(2015)深中法民终字第895号
判决原文:深圳市龙岗区人民法院认为:原、被告共同支付该房产的首付,婚后共同居住该房产,共同支付该房产的按揭贷款,法院认定该房产系夫妻共同财产,对于原告要求按首付出资比例分割该房产、被告要求该房产视为其个人财产的观点,法院不予采纳,该房产应当在原、被告之间平均分割。考虑到婚生子李某乙长期居住在该房产,为避免过多改变孩子的生活环境,法院确定该房屋产权归被告所有,剩余的按揭贷款本金242104.92元(截至2014年11月2日)及利息由被告偿还,被告应支付原告分割款278947.54元[计算公式:(房屋现值80万元-按揭贷款本金242104.92元)÷2]。
深圳市中级人民法院对上述判项维持原判。
第三种分割方式
由分得房产一方负责偿还剩余银行贷款及利息,并给付另一方的补偿房款,计算公式为:(首付款+婚后共同还贷款)÷ 房屋总价款(房价款+利息)×房屋现值÷2,其实这种计算方式源于司法解释三第十条对共同还贷和相应增值部分的计算,而且此算法较复杂,且在计算房屋总价款时把所有利息(即包括未还清贷款利息)计算进来可能有失公平,司法实务中对于婚后按揭共有房屋分割按此类方法分割较少。
对于以上三种分割方式和计算方法,司法实践中都有使用,前两种比较简单易懂,而对于每个地方的法院算法并不完全相同,但就深圳而言,深圳中院好几个案例都是按第二种方式计算,在这里笔者比较认同第二种计算方法。

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