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京籍女申请两限房离婚不是共同财产


 近日一个关于房产的话题在网上热议:夫妻一方取得了“两限房”资格,婚后才签署购房合同,另一方支付首付共同还贷,那这套房子算夫妻共同财产吗?

针对这一情况,北京市三中院给出了否定答案。8月4日,三中院在该院近日审理的一桩案件中,京籍的马女士及父母在取得两限房资格后,和非京籍的黄先生结婚,并由黄先生出资买房夫妻共同还贷。两人离婚后,法院终审判决该住房归马女士所有,但马女士需向黄先生进行补偿。

“对于两限房权属的考量,要充分考虑政策性因素。”办案法院就此案表示,两限房始终是申请人的,黄先生的首付款出资应被视为债权行为。
女方申请两限房 男方出首付

80后的马女士是京籍户口。她说,2008年自己还是未婚,她和父母一家三口以家庭名义申请限价商品房,备案日期为2008年11月21日。2009年初获得购房指标,同年5月份左右选定了朝阳区常营地区的一处房屋,总价50余万元。

2009年6月22日,马女士和外地户籍的黄先生登记结婚,两天后签订购房合同。2015年6月8日,马女士和黄先生离婚,但当时对涉案房屋未做处理。马女士及其父母认为,涉案房屋是马女士婚前以家庭名义申请并选定的,三个人享有对房屋的所有权。为维护合法权益,故起诉至法院,要求判决涉案房屋归三口所有,她们同意返还黄先生支付的购房款31万余元。

但是在庭审中,黄先生却说,这个房子虽然是马女士申请的,但自己参与了整个购房过程,首付是自己用积蓄支出,婚后夫妻共同还贷,他认为房子应该是夫妻共同财产。“限价房指标只是福利,不是权属证明,当时她之所以三口共同申请是因为马女士年龄未达到30岁,况且房产上也没登记她父母名字。”黄先生认为,马女士应返还自己首付款31万元之后,和他平均分割涉案房屋。如今双方认可涉案房屋价值200万元,他要求涉案房屋归自己所有,支付原告折价款75万元。
房产终审判归女方 补偿男方

经审理,一审法院做出判决,将房产认定为夫妻共同财产。一审法院的依据为,涉案房屋系在马女士和黄先生结婚后签订的购房合同、支付首付款,双方共同偿还部分贷款。

但宣判后,原被告双方均向北京市三中院提起上诉。

马女士一方仍坚持认为房子应系申请家庭共有,和黄先生结婚在后,他不享有任何权益,一审判决适用法律有误。

黄先生则认为,一审判决分割房产时还计算了马女士父母的份额,未按照共同财产公平分割,应该判给他,“我支付房子首付的同时,也丧失了再买其他商品房的机会,也应该多补偿我。”

三中院二审经审理后认定,一审对共同财产的判定均有误,判决房屋应归马女士所有,同时酌定马女士退还黄先生所支付的首付款并支付相应补偿共70万元。该判决为终审判决。
案件焦点 

两限房归属如何判定

在二审的审理中,其中的一个焦点便是涉案房屋的权属究竟是谁?办案法官介绍,首先,涉案房产为限价商品房,对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序,属于限制流通物。后政府进一步明确,已购限价房在房屋产权性质未转为商品房前,购房家庭不得将所购保障房作价出资或者通过买卖、赠与等方式将房屋所有权全部或部分转移给他人。

本案中,马女士作为限价房的申请人,身份为经家庭(其父母)推举的家庭成员,她在婚前提出购房申请,并符合购房条件,如果将涉案房产认定为夫妻共同财产,既不符合该房产购买时对于购买人的身份要求与申请条件,亦与限价商品住房政策的目的相悖,损害广大潜在符合购买限价商品住房资格的人民群众的利益。

其次,涉案房产的取得主要取决于马女士具备申请人资格。马女士和父母已因该次限价房的申请丧失了再次申请其他形式的保障性住房的资格。如认定夫妻共同财产无疑损害马女士父母的财产权益,有失公允。黄先生虽支付首付款,但他没有本市户口,不符合申请人资格,不能将出资行为认定为获得政策住房的所有权。

男方付首付如何补偿

在房产归马女士的情况下,支付了首付并一起还贷的黄先生怎么办?三中院认为,黄先生支付首付款并与马女士申请限价房,和限价房登记于马女士名下,为两个法律关系,黄先生的出资应视为债权行为。马女士应退还黄先生该笔出资,数额为31万余元。

房屋判归马女士所有,黄先生以个人财产支付了首付款,因而丧失了其他订约机会而遭受损失,故黄先生应获得相应补偿。关于补偿数额,限价房总房款为50余万元,两人共同贷款20万,截止到一审中,剩余贷款11万余元。

鉴于双方均确定该房屋现价值200万,法院最终酌定马女士退还补偿黄先生70万元。
两限房供应对象应为申请家庭

因近期网上热烈讨论此类限价房的归属问题,此三中院的判例一出,网友均大呼“涨姿势”,“以后没办法以此假结婚骗房了”。对此,下午,北京市三中院就此公开回应网友疑惑。

三中院法官表示,对于两限房的权属的认定要充分考量政策性因素,离婚时两限房分割考量的主要因素在于购房对象的身份而非与婚姻状态变动相关的购房时间或出资主体、数额等其他情况。两限房性质上的特殊性使得房产的取得主要取决于申请人所具备的资格,两限房由一方婚前申请的,房屋的供应对象为一方及其父母等家庭成员构成的家庭,与另一方无关,故不能简单地依据房屋买卖合同签订时间、出资主体等事实认定房屋为夫妻共同财产。

两限房由一方在婚前申请,但在婚后签订房屋买卖合同且首付款由另一方用个人财产支付的,应认定为一方个人财产,另一方对首付款的出资应视为债权行为。同时应考虑到,房产判归申请人所有,另一方以个人财产支付了房屋首付款,会因丧失其他订约机会而遭受损失。为此,在返还其购房出资后,还应以公平为原则对其进行相应补偿,以不超过按共同财产分割的数额为限,以维护双方利益平衡。

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