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出钱买房给小三赠送的是房款而不是房子的情况


昨天下午,扬子晚报记者采访了江苏省人大常委会法制工作委员会副主任、我国权威物权法专家刘克希,他表示:“章先生自始至终都没有拥有过该房屋,章先生赠送给小倩的只是购房款。法院判决赠房行为无效,而事实上章先生根本没有该房的所有权,谈何赠予呢,这个行为根本就不存在,因此也谈不上赠与行为无效,更谈不上返还;还有诉讼时效也有问题,原告(即妻子)可能已丧失胜诉权。”
连续报道(2)婚外情房产之争
第1问 房子到底是谁的?、
刘克希:登记后就属于小倩
章先生处分(赠与)的是购房款,而不是该房屋,因为该房屋属于小倩所有,章先生根本不可能处分。我国物权法明确规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。登记,是确立不动产(包括房屋)物权的唯一合法依据。房屋登记在谁名下,就属于谁,除非登记错误。本案显然不存在登记错误的情形。虽然《物权法》于2007年10月1日才施行,但物权法第9条规定的不动产登记、公示制度,是我国建国60多年以来一贯的物权制度,也是我国一贯的司法制度。根据这一物权登记、公示制度,该房屋的所有权从周先生夫妇直接转让给小倩,中间没有空白。该房屋买卖合同出售人是周先生,买受人是小倩,房屋转让登记时,是由卖方人夫妇和章先生,小倩一起办理的,房屋所有权人登记簿和房产证上也从未出现过章先生的名字,因此,该房屋只属于小倩一人所有,章先生对该房屋自始至终没有任何权利,从而谈不上赠与该房屋。
第2问 11万房款怎么看?
刘克希:是章先生对小倩的赠与
章先生为小倩支付了11万房款给卖房人这个行为怎么看待,刘克希认为,当11万房款支付给周先生后,章先生也就完成了对该房款的处分行为。我国房屋登记对房屋由谁出资,并不过问,登记是形式审查,章先生自愿为小倩出资,法律并不禁止。但房屋登记在小倩名下,房屋所有权人就是小倩。章先生为小倩支付购房款的行为,应当视为章先生对小倩的自愿赠与。小倩即使未支付购房款,也不能否定她的房屋所有权。道理很简单,取得房屋所有权不以本人支付对价、是否有偿为要件。举个浅显的例子,由父母双方全额出资,以子女的名义签订房屋买卖合同,并将该房屋登记在子女名下,即使该子女未支付分文,该房屋也是子女的,父母不得以房款是其支付而否定子女的房屋所有权,他们对该房屋没有任何权利。支付购房款的行为应该视为赠与。购房款属于动产,无论是章先生还是列举的父母,代为支付房款后,应当视为赠与已完成。“如果谁都可以因其支付房屋款而推翻房屋所有权登记,法律关系岂能稳定?”
第3问 正妻能要回一半房款?
刘克希:吴女士对自己的请求负有举证责任
章先生赠与小倩的11万房款,他的妻子吴女士是否可以以11万是夫妻共同财产的名义“要回一半”,这也是大家一致关心热议的话题。对此,刘克希是这样解答的:根据婚姻法规定,夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。吴女士“要回一半”的前提,是要证明该11万属于夫妻共有财产,而不归章先生一人所有。如不能证明这一事实,则无权要求归还。因为“谁主张,谁举证”,她负有证明义务。如果这11万元确属夫妻共有财产,那其中的二分之一,章先生赠与小倩后,应当是有效的。至于另二分之一是否有效的问题,我国司法实践中,多数情形下保护合法婚姻当事人的权益,也有的司法机关认为这一半的责任也应当由章先生承担。
第4问 时效上是否有问题?
刘克希:已超诉讼时效,原告丧失胜诉权
有法律业内人士指出吴女士于今年诉讼,已超诉讼时效,丧失了胜诉权。对此,刘克希也表示认可,“如果如报上所登,庭审中原告方承认其早在2007年就知道章先生把房产赠与了小倩,《民法通则》明文规定公民向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为二年,法律另有规定的除外。如前所述,章先生处分的购房款是动产,适用此条法律规定。吴女士应在2009年以前提起诉讼,而如果今年4月方提起诉讼,应当认为已经超过诉讼时效,已丧失胜诉权。
 

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