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婚前房产婚后变卖再买房离婚怎么分割


老李和小马于2015年初登记结婚,2015年底的时候,小马和老李商量,将老李婚前个人所有的一套房子卖了,用所得房款80万元添加夫妻共同财产12万元购置了另一套学区房。2016年,小马起诉要求离婚并分割该房产。
问题来了,这个房子小马有没有份,能分走多少,老李有多少?
有人说这还是婚前财产,全归老李;有人说这是夫妻共同财产,一人一半;有人说房子是老李的,小马出的钱让老李给她就是。
律师说:咱们一步步分析。
1、要先明确一个概念,这个后来买的学区房是婚前财产还是夫妻共同财产呢?
根据法律规定,这个学区房在老李和小马婚姻关系存续期间购买并取得房产证,属于婚后所得的财产这毋庸置疑。
但是,并非所有婚后所得财产都属于夫妻共同财产,我们先来研究一下最高人民法院民一庭的观点。
“一方婚前用个人财产购买股票、基金等,如果婚姻关系存续期间进行了交易,其收益应当认定为夫妻共同财产。如果没有进行买进和卖出的操作,离婚时的账面收益更倾向于认定为自然增值;一方婚后用个人财产购买彩票所得收益,如果双方当事人没有事先约定,该收益应当认定为夫妻共同财产;一方财产用于借贷而于婚后取得的利息属于法定孳息,离婚时应当认定为一方的个人财产。”
根据婚姻法司法解释(三)第五条规定,夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。
从前述可以看出,这个学区房使用的购房款混合了老李的婚前个人财产和老李和小马的夫妻共同财产,不属于经营性投资,也不能直接将其所购房屋视为婚前财产的形态转化,所以,应当认定为夫妻共同财产。
2、既然是夫妻共同财产,那如何分割?
有人说了,这个学区房买的时候,房产证上可是写的共同共有啊,应当一人一半才是。
诚然,夫妻共同购买房屋时,证上确实是写的共同共有而不是按份共有,那律师先解释一下按份共有和共同共同的区别。
(1)在共同共有中,各个共有人对共同共有的房屋是平等地享有、占有、使用、收益和处分的权利,同时共同承担相应的义务。每个共有人在使用房屋时都不能排斥其他共有人的使用权利;
(2)各个共有人对共有房屋按照各自的份额享有所有权,这种份额并不是指把共有房屋分为若干份,各共有人各自享有所有权,而是共有人对共有的房屋整体按各自的份额享有权利和承担义务。
在共同共有中,共有的房屋是不分份额的,共有人对共有的房屋平等地享有权利并承担义务,只要有共同关系存在,就不能划分各共有人的房产份额。只有在共同共有关系终止时,才可以对共有房产进行分额,确定自己的份额。
比如,夫妻关系存续期间共同购买的一套两居室商品房,这个房子共同属于夫妻二人,不是说东屋是丈夫的,西屋是妻子的。假如夫妻离婚,即可依法进行分割。而按份共有,是按照各自的份额享有权利并承担义务的。
了解了共同共有,再来看咱们这个案例,老李的婚前个人财产依据对价关系,相应的财产价值已转化为老李在这个房屋中的分割份额,离婚分割时,虽然是共同共有,反而需要依据老李的份额确定房屋的分割比例。
为什么呢?理由如下:
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第90条规定,在共同共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的,按协议处理;没有协议的,应当根据等分原则处理,并且考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产,应当根据婚姻法的有关规定处理。
目前对此虽然没有直接的法律规定,但是我们可以根据下面这个司法解释的规定体会其中的精神。
婚姻法司法解释三中规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。
结合婚前财产贷款买房这个法律规定,再想想老李这个事情,理论上,如果没有用小马的钱,而就是老李卖了房子又买了房子,他的婚前个人财产不因时间推移和形态变化而转化为夫妻共同财产,仍属于老李婚前个人财产,但就是因为小马的钱加入了,成了夫妻共同财产,如果认为夫妻一方使用个人财产投资于家庭生活后将失去相应的财产权益和自然增值收益,这明显违背了婚姻法区分夫妻一方婚前个人财产与夫妻法定财产的立法初衷。
因此,律师认为,离婚分割这个房子时,应当要根据老李的份额确定房屋的分割比例,而不是对半分,比如这房子现在值92万,老李的份额应该是80+6=86万的份额,小马是6万,如果这个房子增值了,增值部分是对半分。在实际判决中,可以由双方对房屋价值进行确认,按照实际份额进行分割。
律师提醒:
本案还存在一个要特别注意的举证问题,因为钱在法律上属于非特定物,老李要举证证明是卖了婚前房子得的钱就是用来买学区房的钱,需要保留好相关证据。
我有一套房产在结婚时价值100万元,结婚后,房价不断上涨,这套房子现在价值400万元,请问如果我现在离婚,增值的300万元算夫妻共同财产吗?
   律师:婚姻法解释三规定,夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。房屋增值的300万元的部分属于自然增值,在离婚时应属于您的个人财产。

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