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离婚时房屋价值有争议不必委托中介评估


【正文】
   
  
【问题提示】   离婚案件中,双方对共同房产的价值有争议,是否必须委托中介机构评估?   
【要点提示】   离婚案件中分割夫妻共有房产,如果双方对房屋价值有争议,一般需要通过委托中介机构评估确定房屋价值。但不能说只要一有争议,就必须委托中介机构确定。如果一方当事人确认的价值与房屋所在地的市场平均价值大体相当,法院可以据此直接确认房屋价值,而无需委托中介机构评估。   
【案例索引】   一审:湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2009)芙民初字第XXXX号民事判决书(XXXX年X月XX日)   
【案情】   原告:张三(女)   被告:李四(男)   原告张三诉称:我与李四2003年初相识,2003年9月12日登记结婚。婚后六年来,李四既不负担家庭开支,也无意生育小孩,双方共同生活的时间十分短暂,严重缺乏沟通交流。李四还时常对我进行人身攻击,恐吓威胁,2005年圣诞节期间还对我实施家庭暴力。我想解除这种有名无实的婚姻,但李四百般刁难,故意拖延,双方多次协商未果。请求判决:1、准予张三与李四离婚;2、张三对夫妻共有房产XX市XX区XX小区XXX号房屋(下称XXX号房屋)享有一半的所有权。   被告李四辩称:张三的诉称并不属实。我为了与张三共同生活,在XX市购买了住房,为了安排张三到XX市工作和迁移户口而东奔西走,且多次从外地寄钱、寄物给张三,负责家庭生活开支,尽到了丈夫之责。然而张三对这一切视而不见,毫不领情,对我总是冷漠无言,不理不睬。尽管这样,我还是极力维护家庭,希望得到理解和支持,付出了诸多努力。张三仍然不予配合,反而委托律师致电我所在的公司以收集我的工资收入证据,给我的工作带来负面影响。双方婚后一直未生育小孩属实,但并不是我有意造成的,而是张三故意不生小孩。张三要求分割的XXX号房屋是我婚前购买的,属于我的个人财产,依法不应作为夫妻共有财产进行分割。综上,请求法院公正判决。   湖南省长沙市芙蓉区人民法院经公开开庭审理查明:张三与李四于2003年1月经人介绍相识,于2003年9月12日在XX市XX区民政局登记结婚。李四婚前在日本留学,婚后继续留在日本读书、工作,直至2008年1月回到XX市工作。双方婚后长期两地分居,一直未共同生育小孩。婚后共同生活中,双方由于相隔甚远,交流沟通不多,且一见面即争吵不休,夫妻关系淡漠。2005年圣诞节期间,李四和张三再次发生争吵,甚至发生肢体冲突,致使夫妻感情进一步恶化。此后虽然李四想努力维护家庭,挽救婚姻,但收效甚微。双方几次商谈离婚一事,均因财产分割事宜意见分歧太大而未能谈妥。张三以夫妻感情破裂为由诉至本院要求离婚,并要求依法分割夫妻共有财产XXX号房屋。   另查明:2003年5月22日,李四以自己的名义,与XX市XX公司签订《商品房买卖合同》,支付购房款326 651元,购得XXX号预售商品房一套(建筑面积为143.08平方米),并于2004年6月2日取得该房屋的所有权证(房屋所有权证上房屋坐落描述为"XX市XX区XX路南、北栋XXX号")。该房屋权证号码为X房权证XX字第XXXXXXXX号,登记权利人为李四。关于购房款的来源,李四称全部系其留学期间打工积累所得;张三则称其中的20万元系借款,婚后由李四以工资收入还清,但双方都未举证证明自己的主张。双方婚后共同出资对房屋进行了装修,装修完毕后共同居住该房屋。2006年5月7日,双方曾签订一份《财产协议书》,其中就XXX号房屋的权属进行了约定:"女方现居住的XX区XX小区北栋XXX号房屋系两人共同财产,房价为人民币叁拾贰万陆仟肆佰贰拾叁元整。由以后的居住使用者付一半房款给对方。"该房屋购买合同价格为每平方米2281.40元。张三在法庭陈述中认为该房目前的二手房市场价格约为每平方米4600元。众所周知,目前XX市住宅商品房的销售均价为4000元-5000元之间。   【审判】   湖南省长沙市芙蓉区人民法院审理认为:张三与李四经人介绍相识不久后即登记结婚,双方婚前感情基础并不十分牢固。双方婚后聚少离多,沟通交流不够,婚后六、七年都未共同生育小孩,夫妻之间互不信任,夫妻感情十分淡漠,时常争吵不断。2005年圣诞节期间,双方再次发生争吵,甚至发生肢体冲突,致使夫妻感情进一步恶化。张三以夫妻感情破裂为由诉至法院要求离婚。李四虽未明确表示同意离婚,但从双方的感情发展过程和现状来看,双方的夫妻感情已经名存实亡。如果勉强维持双方的夫妻关系,只会给双方的生活和工作带来不便,更会给双方的感情造成进一步的伤害。因此,张三的离婚请求合法合理,法院予以支持。   双方离婚后,夫妻共同财产依法应当公平合理地进行分割。关于双方争议的XX小区XXX号房屋,李四认为该房屋系李四的婚前个人财产,张三则认为系夫妻共同财产。对此本院认为,虽然购房合同系李四以自己一人的名义于婚前与开发商签订,并于婚前付清购房款,但双方婚后于2006年5月7日达成的协议是双方的真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,合法有效,对双方均具有法律约束力。该协议表明双方已确认XXX号房屋系张三和李四的夫妻共同财产。因此在双方离婚的情况下,该XXX号房屋应当作为夫妻共同财产进行分割。由于李四的户籍所在地及工作所在地均在XX市,而张三的户籍所在地和工作所在地均在XX市,二者不在同一省市。从便于房屋的居住使用之角度考虑,也从合理倾斜保护妇女一方权益的角度考虑,尽管该房屋的所有权现登记在李四一方名下,但以归张三所有为宜。李四有义务配合办理手续,将XXX号房屋过户登记至张三的名下。张三取得XXX号房屋的所有权之后,则应将房屋的一半折价补偿款在合理的期限内给付李四。关于房屋折价补偿款的数额,应当根据市场价格合理确定。张三自认该房屋目前的二手房市场单价为每平方米4600元,相应房屋总价款则为658 168元。对此价格,李四虽未明确表示认可,但对比目前XXX号房屋所在地的XX市住宅商品房每平方米4000元-5000元之间的销售均价,以该价格确定XXX号房屋的折价补偿款,对李四的合法权益并不会造成实质性的损害。故法院确定张三应给付李四的房屋折价补偿款为房屋总价款658 168元的一半329 084元。据此,依照《中华人民共和国婚姻法》第二条第一款、第二款、第十七条、第十九条第一款、第二款、第三十二条第二款、第三十九条第一款的规定,判决:一、张三要求与李四离婚,法院予以准许;二、夫妻共有财产XX市XX区XX小区XXX号房屋归张三所有;张三一次性给付李四房屋折价补偿款329 084元。   一审宣判后,双方均未上诉,该判决已生效。   【评析】   本案争议的焦点有三:一是如何认定夫妻感情已经破裂?二是涉诉的XXX号房屋是夫妻共同财产还是李四的婚前个人财产?三是如果认定XXX号房屋属于夫妻共同财产且需要进行分割,那么如何确定房屋的价值?   关于争议焦点一:保障离婚自由,但防止轻率离婚,是我国婚姻立法的指导思想,也是法院司法实践中处理离婚纠纷的实用规则。当事人诉至法院要求离婚的,法院一般会从继续维持婚姻关系、维护家庭稳定的角度出发,尽可能做调解和好的工作。若一方当事人坚持要求离婚,法院一般也会考虑判决不准离婚,以便给双方一个冷静思考的机会,慎重决定是否应该离婚。尤其是在原告第一次向法院起诉离婚的情况下。但在本案中,双方相识不久后即登记结婚,婚前感情基础并不十分牢固;婚后则聚少离多,沟通交流不够,婚后六、七年都未共同生育小孩,而且夫妻之间互不信任,夫妻感情十分淡漠,时常争吵不断;2005年圣诞节期间,双方再次发生争吵,甚至发生肢体冲突,致使夫妻感情进一步恶化。因此张三以夫妻感情破裂为由诉至法院要求离婚,尽管李四未明确表示同意离婚,但从双方的感情发展过程和现状来看,双方的夫妻感情已经名存实亡。如果勉强维持双方的夫妻关系,只会给双方的生活和工作带来不便,更会给双方的感情造成进一步的伤害。因此,尽管张三是第一次诉至法院要求离婚,法院也依法予以支持,准许离婚。如此判决是符合婚姻自由原则的,而且排除了轻率离婚的情形。   关于争议焦点二:涉诉的XXX号房屋从购买时间看,确为双方登记结婚前;从购房合同主体看,确为李四一个人;从产权登记权利人看,亦为李四一个人。因此XXX号房屋表面上看去应当属于李四的婚前财产,不应作为夫妻共同财产进行分割。但需要注意的是,《婚姻法》第十九条规定:"夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力。"本案中,双方婚后于2006年5月7日达成的协议是双方的真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,合法有效,对双方均具有法律约束力。该协议表明双方已确认XXX号房屋系张三和李四的夫妻共同财产。因此在双方离婚的情况下,该XXX号房屋应当作为夫妻共同财产进行分割。法院对XXX号房屋作出如此认定,法律依据即如上文所述。   三、关于争议焦点三:在依法确定XXX号房屋属于夫妻共同财产的情况下,就要考虑分割房屋,由享有房屋的一方给付对方折价补偿款的问题,进而要考虑如何确定房屋的价值。本案中,对于房屋价值,张三自认为每平方米4600元,李四对该房屋价值则表示不熟悉市场行情而无法确定。如此过程表明双方对房屋价值以何数额确定是存在争议的。如此情况下,法院是否必须动员当事人申请委托中介机构进行评估呢?一般情况下,对于房屋价值如何确定争议较大的,法院一般会考虑委托中介机构评估。而本案中,鉴于该房屋2003年购买时价格为2281.40元,而2009年双方离婚时,房屋所在地XX市商品房平均售价为4000-5000元。如此一来,在张三自己确认房屋价值为每平方米4600元的情况下,法院以每平方米4600元单价确定房屋价值,一方面不会损害李四一方的合法权益,另一方面避免了委托中介机构评估必然会发生的时间延长、费用增加等弊端。而且,即使委托中介机构评估,根据众所周知的房地产市场行情,鉴定结果也会与按4600元单价确定的价值不差上下。因此,鉴于本案的具体情况,法院未动员当事人委托中介机构评估,而是结合房屋购买时单价、房屋成新度、当事人自认的数额、房屋所在地市场行情等因素综合确定房屋价值,并据以作出裁判。本案一审宣判后,双方都未上诉,息诉服判,案件审理效果良好,充分说明了法院的判决是正确的。也说明了在离婚案件审理中,没有必要对房屋价值一有争议就委托中介机构评估。是否委托中介机构评估,要视案件的具体情况而定。如果可以不经评估而能够通过其他途径客观合理认定房屋价值,那么就尽量不要委托评估。这样既能确实减轻当事人诉讼的时间和经济成本,又符合法院"司法为民"的工作宗旨。
【作者简介】
钟建林,湖南省长沙市芙蓉区人民法院任职。

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