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夫妻离婚对房产增值的补偿的多种计算方法


      2006年夏某购买了位于上海市松江区新松江路某房屋一套,房产权利人登记为自己一人名下,并且与银行签订了房屋抵押贷款合同贷款250,000元。后2007年12月夏某与杨某登记结婚,结婚之后夏某仍然继续偿还该房屋贷款。 2011年9月6日,双方经法院调解离婚,但对上述房屋未作分割。后杨某起诉到人民法院要求确认被告夏某支付上海市松江区新松江路某房屋补偿款230,000元(含房屋增值部分)。但夏某认为离婚诉讼中对夫妻共同财产已经处理完毕。上海市松江区新松江路某房屋是被告婚前购买,日常贷款也是其自己偿还,且2010年3月25日,被告一次还贷的50,000元是被告向其母亲和姐姐所借,并非原告归还,故不同意原告诉请。但原告杨某则认为,根据房地产交易中心的查询文件可见该房屋存在抵押贷款,该项抵押于2008年12月22日(双方结婚后)方予注销。原告应当将婚后还款部分的50%返还被告,并且支付被告房产增值部分的50%。

二、【法院观点】:

双方争议的位于上海市松江区新松江路某房屋系被告夏某婚前购买,由被告夏某支付首付款后在银行贷款,房地产权利登记于被告夏某一人名下。原、被告在调解协议中对该房产未进行处理,故原告要求被告支付房屋补偿款的请求,本院予以支持。根据查明的事实,该争议的房屋的购入价格为425,000元,其中贷款250,000元,贷款利息总计137,063.57元,故被告夏某购房总支出为562,063.57元(425,000+137,063.57)。原、被告在婚姻期间共同还贷120,416.34元,占房屋总支出的比例为21.42%,现争议房屋的市场价格为934,000元,故被告夏某应当补偿原告房屋增值部分的价款为100,031.40元(934,000×21.42%×50%),此外,被告夏某还应当补偿给原告共同还贷部分的款项为60,208.17元(120,416.34×50%)。

三、【律师看法】:

从以上松江区人民法院判决的数额可以推算出,其计算房产增值的方式为:夫妻还贷部分÷房款总支出(房屋购买价+贷款总利息)×房屋市场价×50%

同样类似的案件浦东新区人民法院对房产增值则有另外一种算法:房产增值的方式为:一方还贷数额÷购房总成本×(房屋的市场价值-房屋购买价-全部贷款总利息)。

根据《婚姻司法解释(三)》第十条规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

然而依据前款规定,房产登记的一方是补偿给另一方相应财产的,但具体增值的方式如何,仁者见仁智者见智。这里笔者总结了以下几种不同的计算房产增值的方式。

第一种计算方式为:增值部分=夫妻共同还贷部分÷房屋总价款(房屋购买价格+贷款总利息)×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分。

第二种计算方式为:增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款(房屋购买价格+已还利息)×离婚时房屋的市场价值-共同还贷部分。

第三种计算方式为:增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)。

第四种计算方式为:增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值)。

第五种计算方式为:增值部分=夫妻共同还贷部分÷(房屋购买价+已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值)。

第六种计算方式为:增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷购房成本(如首付、税费、装修、已还贷款等)×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分。

第七种计算方式:夫妻共同还贷增值部分=房屋总增值-首付款增值部分-个人还贷增值部分。

其实,从以上不同的计算方式可以看出来,法院在不同的计算方式中对于购房成本的理解是不一样的,有些法院认为购房成本应该将房屋购买价和贷款总利息之和。而另一种观点则认为,应该将夫妻已经还贷的部分与首付款之和才算作购房成本。可见,对于购房成本的理解不同所产生的增值的计算方式大不相同,最终计算出来的结果也是大相径庭,而这一点在司法实践当中暂时还没有一个统一的计算标准,这也给司法实践中法官判案带来法律适用上的空白。

而且,从武汉离婚律师所见到过的判决书来看,一般法院不会在判决书里明确哪种计算方式,但是从判决书的主文里一般是可以推算出到底适用于哪种计算方式的。比如前文中笔者所推算出来的计算方式。当然,自《婚姻法司法解释(三)》出台以来,虽然不同法院对房产增值的计算有其不同的理解,但从笔者所了解到的情况来看,法院内部一般都会有一个统计的计算方式,即在本院审理的婚姻家庭纠纷案件,绝大多数都会采用此计算方式,一般情况下不会有所改变。所以在这里也提醒各位婚姻家事的代理律师在庭审过程中一定要据理力争,也只有这样才能做到当事人利益最大化,才不愧于委托人对我们的信任!

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