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武汉婚姻律师:设定了抵押权的房屋离婚后可否分割

作者:武汉离婚律师时间:2014-01-05 01:34:31

       虽然从法律上而言,只要抵押人通知了抵押权人(在按揭贷款中为银行)即可进行房产的分割过户。但在实际操作中,房地产行政主管机关往往要求夫妻双方提供银行同意抵押房产办理过户手续的书面材料。而银行很可能会以借款人的偿还能力降低为由,要求提前偿还贷款,或者要求提供其他财产进行担保作为同意的条件,否则不予同意。这就导致了按揭房屋在未还清贷款前分割上会存在较大的障碍。在这种情况下,夫妻双方最好协商由原来的房产登记人取得房产证并承担债务。这样,既不存在办理房产所有权人的变更登记问题,也不存在借款人的变更登记问题,从而可以较好地规避抵押权人的抗辩权。

武汉离婚律师特别提示:
未还完贷款的按揭房屋出售时,买受人向出卖人支付房价款的方式有三种。其一是由买受人一次性付款。为了保证买受人的资金安全,买受人可将房价款打入共管帐户,在中介公司的监管下先由出卖人还完剩余贷款,然后涂销抵押登记后,即可办理房产过户手续。其二是由买受人通过按揭贷款方式付款。此方式类似于出卖人购买开发商的预售商品房时的按揭付款。此种方式需要中介机构配合先向银行为买受人提供阶段性保证,在贷款银行向买受人发放贷款并打入出卖人的帐户后,出卖人归还银行的贷款余额,涂销抵押登记并将房产过户到买受人名下,然后买受人再就该房产为其贷款银行设定抵押,之后中介机构解除担保,全部交易结束。其三是由买受人通过转按揭的方式付款。买受人必须向出卖人的贷款银行提出转按揭的申请,在取得银行同意转按揭和同意房产过户的书面证明后,买卖双方即可办理房产过户手续,此时买受人需向出卖人支付双方议定的房价款(扣除转按揭的部分),并承担出卖人的贷款余额。转按揭的实质是贷款合同中借款人的主体变更,即合同权利义务的概括转移,目前开办此项业务的银行还不普遍。

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