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婚姻法解释三实行后离婚后房产如何分割


         2011812,《婚姻法司法解释三》颁布,13日正式施行。短短的19条规定,无疑给整个社会投入了一颗重磅炸弹,人们顿时议论纷纷,尤其是房产产权归属问题更是搅动着人们的神经,一时间,各大门户网站上的新闻标题皆是:“父母给儿子买房媳妇没份”、“男方婚前贷款买房归个人”,女性仿佛成了《婚姻法司法解释三》最大的受害者。于是,全国各地房产登记大厅挤满了要给房产证加名的人们。

诚然,《婚姻法司法解释三》部分新的规定与原规定相比确实发生了一些变化,这些变化导致大家在离婚时或者购买房产时产生了困惑,拿不准到底怎么处理才能明确房产的性质和归属。笔者认为,虽然新的规定有各种各样的变化,但是只要我们能够准确分清哪些房产属于个人财产,哪些属于夫妻共同财产,这些困惑就迎刃而解了。

一、全款购买的房产

1、婚前一方全款购买的房产,产权登记在出资人名下

一方婚前全款购买的房产,无论这笔购房款是一方支付,还是一方的父母支付,都属于一方的个人财产。

2、婚后一方全款购买的房产

1)婚后一方以其婚前个人财产比如说存款购买,并登记在其个人名下,由于用于购买房产的财产是一方的婚前个人财产,这笔财产的性质不会因结婚而发生改变,仍然应当认定为一方的个人财产。

2)婚后一方以其婚前个人财产购买,但登记在夫妻双方名下

与上一种情况不同的是,虽然这笔房款是个人财产,但是一方将另一方的名字登记在了房产证上,应当视为一方对其个人财产的处分,将房产证落夫妻双方的名字的行为,可视为一方将该房产的产权赠与给了另一方,另一方成为了共同产权人。

3)婚后由一方父母购买,并登记在出资人子女名下

《婚姻法司法解释三》第七条的规定:“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”。就是说,虽然是结婚后,但夫或妻的父母支付全款购买的房屋,落户在其子女个人名下即夫或妻个人名下的,该房屋为个人财产。

4)婚后由双方父母购买,产权登记在一方子女名下

《婚姻法司法解释三》第七条的规定:“由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。”

5)婚后以夫妻共同财产购买,但登记在夫或妻一人名下

这种情况是日常生活中最普遍的情况,即使只登记在夫或妻一人名下,也属于夫妻共同所有

二、贷款购买的房产

1、婚前一方贷款购买的房产,产权登记在一方名下

《婚姻法司法解释三》第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,该不动产归产权登记方。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。”意思是说,婚前一方贷款购置的房屋,产权登记在该方名下的,房屋所有权归该方所有,而不是共同所有。这一规定就是导致大家纷纷去房产证上增加自己名字为共有人的原因。

这一规定与以前的处理不同,在新规定出来以前,这种情况一般认定为夫妻共同财产,非产权登记方也有权主张该房产的所有权,只是在分割时,还需将对方所付的首付款补偿给对方。

2、婚后一方贷款购买的房产

1)婚后一方贷款购买的房产,产权登记在一方或双方名下

这种情况视为夫妻共同财产。

2)婚后由一方父母出首付贷款购买的房产,产权登记在出资人子女名下

要解决这个问题,首先我们要来分析《婚姻法司法解释三》第七条的规定,该条实际上是来源于《婚姻法司法解释二》第二十二条的规定:“当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”很多人认为这两条有冲突,但实际上这是一种误解。出资人父母将产权登记在自己子女的名下,实际上就是明确将该房产赠与给自己的子女,《婚姻法司法解释三》实际上只是将该行为进行了明确规定。

而父母出首付并将产权登记在一方名下的这种行为,武汉婚姻律师认为不能视作该房产的产权归一方子女所有。

首付相对于全款来说,仅仅是很小的一部分,大部分出资还是由夫妻共同来完成。其次,司法解释三第七条规定的情况,仅适用于父母全款购房后将该房产赠与给自己子女的情况,因为赠与的是房产,所以产权自然属于出资人的子女所有,而父母出首付款赠与的是金钱,并不能当然推断出该房产的产权就归一方所有。

而且,司法解释三只规定了一种按揭贷款买房归个人所有的情况,那就是“婚前一方以个人财产购买并登记在自己名下”,严格限定在了婚前。因此,父母出的这部分首付,可以视作对自己子女的赠与,在离婚分割时予以补偿,该房产还是应当认定为夫妻共同财产

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